부동산학의 체계
1) 부동산학의 정의
부동산학이란 부동산 활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합 응용과학이다.
부동산학이 추구하는 최우선의 가치는 효율성이다. 그런데 현실적으로 부동산은 일반 재화와는 다른 여러 가지 특성을 지니고 있어서 그 소유와 이용에 따른 사회적 영향이 크고 광범위하다.
따라서, 사회 전체적으로 효율성뿐만 아니라 형평성도 중요하다고 할 수 있다. 형평성은 실제 효율성과 상충하는 경우가 많은데 민간부문에 한정하여 볼 때는 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다.
2) 부동산학의 성격
학문적 성격 : 종합과학, 응용과학, 사회과학, 구체적 경험 과학, 규범 과학 등
부동산학은 우주와 인생의 기본원리를 연구하는 물리학이나 철학과 같은 순수과학과는 달리, 이러한 기본원리를 바탕으로 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다.
3) 부동산학의 이념
- 효율성 : 최고, 최선의 이용은 자유주의 시장체제에서 효율성을 의미한다.
- 형평성 : 토지소유권의 폭넓은 배분은 토지소유에 있어서의 형평성을 의미한다.
- 합법성 : 부동산 현상과 부동산 활동이 법의 테두리 안에서 법률적 적합성을 지니고 이루어져야 한다.
4) 부동산 활동의 일반원칙
능률성의 원칙
- 소유 활동의 능률화: 최유효이용의 원칙
- 거래활동의 능률화: 거래질서 확립의 원칙
안전성의 원칙
- 능률성과 안전성은 상호 견제 관계
- 기술적·경제적·법률적 안전성을 고려
경제성의 원칙
- 최소의 비용으로 최대의 효과
공정성의 원칙
- 부동산은 사회성과 공정성이 중요하다.
5) 부동산학의 접근방법
- 분산식 접근방법 : 개별 학문별로 개별적, 부분적 접근
- 중점식 접근방법 : 특정 측면에만 중점을 두어 접근
- 종합식 접근방법 : 복합개념으로 접근, 시스템적 사고방식
- 법·제도적 접근방법 : 정부 등의 공적 주체의 개입을 전제로 접근
- 의사결정 접근방법 : 사적 주체의 자유 의가 결정을 중시하여 접근
- 형태과학적 접근방법 : 인간의 부동산 형태를 중심으로 접근(경영, 마케팅, 중개 등)
부동산의 개념
토지는 인간생활에 필요한 재화를 생산하는 필수 불가결한 생산요소일 뿐만 아니라, 생활의 편의를 제공하는 최종 소비재이기도 하다.
1) 복합 개념 부동산 (3대·2대)
| 무형 | 법률적 개념 | 협의 (토지와 정착물) |
| 광의 (토지와 그 정착물 + 준의제 부동산) 1. 등기 및 등록 2. 부동산에 한하여 취급 자 / 건 / 항 / 선 공장재단, 광업재단 어업권, 임목 |
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| 경제적 개념 | 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 | |
| 유형 | 기술적 개념 | 자연, 공간, 위치, 환경 |
- 경제적 개념: 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
- 기술적 개념: 공간, 자연, 환경, 위치
2) 토지정착물(민법)
ㄱ) 종속 : 담장, 과실, 수목, 농작물 등
ㄴ) 독립
- (1) 건물
- (2) 미분리과실 - 명인방법
- (3) 수목(집단) - 명인방법, 등기(임목)
- (4) 농작물 - 타인토지
3) 부동산 정착물(개론)
구분 기준 (4+1) : 부착, 성격, 의도, 관계 + 계약(합의 동의)
| 정착물 | 동산 |
| 임대인 정착물 경작 / 수목 자연식생 다년생식물 불분명 |
임차인정착물 경작수확물 가식(이식) 수목 |
4) 복합 부동산
토지와 건물을 일체로 다루는 부동산
5) 복합건물
1개의 건물이 주거와 근린생활시설 등이 결합되어 있어 복합적 기능을 수행하는 건물을 말한다.
주거복합건물은 주거공간과 문화·오락·편의·상업시설 등의 다른 용도가 한 건물 내에 들어서는 복합적인 용도의 건축물로서 도심공동화 현상을 막고 도심 내 직장인에게 주거공간 및 생활편익시설들을 함께 제공할 수 있다는 장점을 가지고 있으며, 일반적으로 상업 및 편의시설이 저층에 위치하고 아파트 등 공동주택이 상층에 들어서는 형태를 띠고 있다.
공동주택 부분의 면적이 연면적 합계에서 차지하는 비율은 90% 미만의 범위 안에서 도시ㆍ군 계획조례로 정할 수 있으며, 주거복합건물은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 상업지역 중 중심 상업지역, 일반 상업지역 및 근린상업지역에 한하여 입지가 가능하다.