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부동산 등기부등본 열람 및 발급방법

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등기부등본, 왜 중요할까?

부동산 등기부등본은 부동산을 다룬다면 가장 기본적인 사항입니다. 반드시 확인해야 하는 부분이며, 많은 정보를 담고 있다. 사무실이나 상가를 구할 때도, 아파트를 매매할 때도 등기부등본은 거래할 때 반드시 필요한 서류다. 쉽게 확인할 수 있으며, 일반적으로 공인중개사 사무소에서 방을 구하거나 매매를 할 때, 등기부등본을 확인시켜줍니다.

그만큼 부동산 거래에 있어 등기부등본은 필수서류입니다. 등기부등본에는 여러 가지 내용들을 확인할 수 있는데, 가장 중요한 근저당 부분을 먼저 확인하시면 좋습니다. 대부분은 중개사가 등기부등본을 확인하면서 알아야 할 사항들을 설명해주지만, 설명해줘도 잘 모르는 경우가 많습니다.

따라서, 꼼꼼히 등기부등본을 내가 계약하고자 하는 물건과 비교하면서 확인하시면 되겠습니다.

 

등기부등본 발급방법

등기부등본은 인터넷등기소에서 쉽게 발급·열람이 가능합니다. 보통은 계약할 때 등기부등본을 출력해서 보관할 수 있게끔 해줍니다만, 만약 그런 과정이 없다면 꼭 요청하셔야 합니다. 열람과 발급에 따라 수수료가 다르며, 중개사 일을 하면 등기부등본을 정말 많이 확인하게 됩니다. 그에 따라 생각보다 많은 수수료가 발생하는 것을 체감하게 될 겁니다.

등기부등본을 발급하기 전에 반드시 해야 하는 것이 있습니다. 바로 대한민국 공공기관을 이용한다면 꼭 설치해야 할 보안 프로그램이죠. 보안 프로그램은 컴퓨터를 많이 느리게 만듭니다. 그래서 별도로 사무용·공공기관 사이트 접속용 컴퓨터가 있으면 더욱 좋습니다.

중개사가 중개업을 할 때 인터넷등기소에 많이 접속하게 되겠지만, 평소 부동산 투자에 관심이 많은 사람이라면 이 역시 인터넷등기소를 통해 등기부등본을 꾸준히 확인하게 될 것입니다.

 

 

부동산 매물 검색

이제 관심이 있는 물건의 주소로 검색하면 되는데, 간편 검색부터 소재 지번, 도로명주소로 찾기 등 여러 가지 방법이 있습니다만, 가장 많이 활용했던 방식은 아무래도 소재 지번 검색이 아니었나 싶습니다. 물건을 검색할 때 토지, 건물, 집합건물에 따른 세부 선택이 있는데 아파트의 경우에는 함께 사는 공간이기 때문에 집합건물로 검색하시면 됩니다.

즉, 여러 세대가 하나의 건물에 모여 사는 형태가 바로 집합건물인 것이죠. 그 외에 것들(일반주택, 다가구주택) 등은 일반 건물로 검색하시면 됩니다. 잘 모를 것 같으면 건물과 집합건물을 번갈아가면서 검색을 시도해보면 검색 결과에 잘 나올 것입니다.

사실상 여기까지만 해도 쉽게 검색 후 열람이 가능해집니다.

 

등기부등본 열람 및 보는 방법

등기부등본을 열람 또는 발급까지 완료했다면 이제 등기부등본에 어떤 내용이 포함되어 있는지 확인할 수 있습니다. 가장 기본적으로 소유자 상태를 확인할 수 있으며, 융자금 또한 자세하게 나와있습니다. 근저당이 많다면 조금 염려스러울 수 있으나 중개사가 해당 권리사항을 확인하고 계약 시 주의할 점을 안내해줄 것입니다.

 

  • ① 표시 번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다.
  • ② 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시한다. (예 : 2004년 1월 24일 등기신청)
  • ③ 소재 지번 및 건물번호 : 건물이 있는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호를 표시한다. 건물 명칭 및 건물번호가 기재되어 있지 않은 경우도 있다.
  • ④ 건물 내역 : 구조(예 : 철근콘크리트조), 지붕(예 : 슬라브조), 층수, 용도(예 : 아파트), 면적 순으로 표시한다.
  • ⑤ 등기원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시한다.

 

  • ⑥ 소재 지번 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번을 표시한다.
  • ⑦ 지목 : 토지의 사용목적 (예:대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시한다.
  • ⑧ 면적 : 토지의 전체면적을 표시합니다. 등기부의 면적은 ㎡로 표시되어 있다.
  • ⑨ 등기원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번변경, 대지권이 등기된 일자 및 구등 기부 등본에서 이기된 사항 등을 표시한다.

 

  • ⑩ 건물번호 : 해당 건물에 대한 층 및 호수를 표시한다. (예:제1층 105호)
  • ⑪ 건물 내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시한다.

 

  • ⑫ 대지권 종류 : 대지권의 대상이 되는 권리를 표시한다. 소유권·대지권이 일반적이며 그밖에 임차권 대지권, 지상권 대지권도 가능하다.
  • ⑬ 대지권 비율 : 1동 건물이 속한 전체 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분비율을 표시한다.

 

  • ① 순위 번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 란에 기재된 순위 번호에 의하여 갑구 사항란의 권 리간에 우선순위가 정해진다.
  • ② 등기 목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시한다.
    예) 소유권 보존, 소유권 이전, 가압류 등
  • ③ 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다.
  • ④ 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시합니다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등
  • ⑤ 권리자 및 기타 사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시한다.
    예) 소유권 이전의 경우 거래가액 또는 매매목록 번호 소유자 또는 공유자가 표시된다.

 

  • ① 순위 번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 란에 기재된 순위 번호에 의하여 을구 사항란의 권 리간에 우선순위가 결정된다.
  • ② 등기 목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시한다.
    예) 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등
  • ③ 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 접수번호를 표시한다.
  • ④ 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시한다.
    예) 매매, 설정계약, 해지 등
  • ⑤ 권리자 및 기타 사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항을 표시한다.
    예) 근저당권 설정의 경우 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재된다.

 

그 외에는 특별히 신경 써야 하는 부분은 없으나, 때로는 기타 사항에 별도로 기재된 사항이 추가되어 있을 수 있습니다. 예를 들면 불법건축물 증축 위반 사항이라던지, 용도변경이 되었다면 그러한 내용까지도 세세하게 기재가 되어있습니다.

개인이 소유하고 있다면 소유자의 이름과 거주지, 주민등록번호가 나와있으며, 법인의 경우에는 법인의 세부사항이 나와있습니다. 물건을 계약할 때 등기부등본의 소유자와 계약서에 작성된 계약자가 동일한 사람인지 확인해야만 합니다. 건물주가 아니라 대리인이 대신 계약을 진행한다면 그에 따라 신분증이나 인감도장 등이 필요할 수 있습니다.

뿐만 아니라, 건축물대장이나 토지대장, 토지이용계획도 확인해야만 합니다. 계약은 급하게 할 필요가 없으며, 꼼꼼히 시간을 들여서 확인하는 것이 아주 중요합니다.

 

아파트 매매 시, 등기부등본 주요 사항

아파트를 매매할 때 가장 중요한 부분은 물건의 근저당이 어느 정도 있는지 확인하는 것입니다. 융자 없이 깔끔한 건물이라면 아무런 문제가 없겠지만, 생각한 것보다 많은 융자가 있다면 해당 물건이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

따라서, 해당 건물의 융자(대출 원금)가 어느 정도 설정되어 있는지를 확인하고 자신의 보증금이 안전할 수 있는지를 미리 가늠하는 것이 중요한데, 이는 채권최고액을 1.2로 나누면 됩니다. 채권최고액이란 은행에서 일정한 금액을 한도로 설정한 금액이며, 우선 변제권이 있는 금액입니다. 따라서 실제 채권(대출 원금)보다 20-30%를 높게 설정하고 있기 때문에 반대로 20-30%를 제외하면 대출 원금이 됩니다.

즉, 집을 소유하고 있는 건물주도 은행에서 대출을 통해 건물을 매수했다면 저당권이 설정된 것이며, 만약 건물주가 은행으로 하여금 대출금을 상환하지 못했을 경우를 대비해 부동산(건물)을 담보로 잡습니다. 이것이 바로 저당권입니다.

어떻게 보면 진정한 건물주인은 은행이 아닐까 싶네요. 따라서, 위와 같은 복잡한 이해관계로 인해 등기부등본을 반드시 확인해야만 하는 것입니다.

 

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