요즘에는 매물을 직접 찾아 건물주와 직접 계약을 하는 직거래 형태의 부동산 계약이 꽤 많이 있습니다. 부동산을 가지 않아도 어느 정도 내용만 알고 있다면 비교적 안전하게 부동산 계약이 가능합니다. 중개수수료가 부담스럽거나 부동산에서 계약할 필요가 없는 경우에는 부동산 임대차 계약서 양식을 내려받아 건물주와 직접 계약하는 방식이 있습니다.
하지만, 처음 계약을 할 경우에는 중요한 사항들을 놓칠 수 있습니다.
임대계약의 경우에는 어느 정도 내용을 알고 있다면 계약에 큰 어려움은 없을 수 있으나, 매매계약의 경우에는 신경 써야 할 부분들이 워낙 많습니다. 추후 법적 분쟁을 피하기 위해서라도 계약서를 작성할 때는 특약사항까지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
임대차 부동산 계약서 작성방법
실제로 부동산에서 사용하고 있는 임대차계약서 양식입니다. 예시를 보고 작성하거나 기입한 내용을 꼼꼼히 확인하는 것은 매우 중요합니다. 여러 번 확인해도 아쉬움이 없습니다. 계약서 작성 방법에 대해 잘 알고 있어도 내용이 잘못되거나 빠질 수 있습니다.
1. 부동산의 표시
대부분의 경우, 처음 부동산의 표시 부분은 등기부등본을 보고 그대로 작성하시면 됩니다. 소재지와 토지의 지목, 대지권의 목적인 토지의 면적, 대지권 종류, 대지권 비율, 구조·용도, 면적, 임대할 부분, 면적 등은 등기부등본에서 모두 확인하실 수 있습니다.
아파트의 경우에는 지목의 경우 대로 기입하시면 됩니다. 건축물의 구조나 용도 등에 대해 등기부등본에서 확인할 수 없다면 건축물대장에서도 확인이 가능합니다.
2. 계약내용
소재지의 경우에는 구주소로 작성해도 되지만, 최근에는 대부분 도로명주소로 작성하고 있습니다.
등기부등본의 표제부 부분에서는 임대하고자 하는 건물 번호와 건물 내역(임대 면적) 등을 확인하실 수 있으며, 대지권 종류도 함께 확인이 가능합니다.
계약 시, 계약금을 입금하고 입주 할 때 잔금을 치르는 형태라면 일반적으로 계약금은 10%를 작성합니다. 월 천만 원의 보증금이라면 100만 원이 계약금이 됩니다. 일반적으로 중도금은 작성하지 않는 경우가 많으며, 이는 건물주와 협의사항입니다.
잔금 처리일자와 함께 임차 금액과 지불 날짜를 설정하시면 되겠습니다.
민법(계약법) 제 2 조부터 제 7 조까지는 일반적인 내용들을 담고 있습니다. 계약 시 한 번쯤 읽어보시는 것을 권장하며, 임대차 기간을 작성해주시면 되겠습니다. 일반적으로는 2년의 기간을 작성합니다. 직거래가 아닌 중개사무소 양식이라면 제 8 조와 제 9 조는 중개보수와 중개대상물확인설명서 교부 등에 대한 내용을 담고 있습니다.
제 8조 (중개보수) 개업공인중개사는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다. 또한, 중개보수는 본 계약체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효․취소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다. 공동중개인 경우에 임대인과 임차인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다.(중개보수는 거래가액의 %로 한다.)
제 9 조 (중개대상물확인․설명서 교부 등) 개업공인중개사는 중개대상물 확인․설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 계약체결과 동시에 거래당사자 쌍방에게 교부한다.
일반적으로는 공인중개사가 해당 건물에 대한 서류를 준비해주지만, 직접 계약할 경우에는 직접 건축물대장, 등기부등본, 토지대장 등의 서류를 열람·발급받아 확인 후 보관합니다.
3. 특약사항
특약사항의 경우에는 일반적으로 건물주가 요구하는 내용을 작성하게 됩니다. 이 부분에 대해 서로 협의하고 해당 내용을 기재하시면 되는데, 예를 들면 공사와 관련된 부분이거나 해당 임대물건의 원상복구 사항 등이 기재되어 있습니다.
만약, 애견을 기르거나 하는 경우에도 특약 사항에 기재하는 경우가 일반적입니다.
원상복구 내용이 들어가는 경우가 많은데, 추후 원상회복의 범위를 명확히 하기 위해 임대차계약 당시 임대할 부분에 대해 사진 및 동영상 촬영을 해두는 것도 도움이 됩니다. 주택임대차보호법 제 10조(강행규정)에 의하면 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.라고 명시되어 있다.
임차인에게 불리한 특약사항
다음과 같은 특약사항은 효력을 인정받기 어려운 경우에 속한다.
- 세입자는 1년 뒤 퇴거한다.
- 세입자가 월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다.
- 보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.
임차인에게 유리한 특약사항
- 임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불한다.
- 전세자금대출 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 전액 반환한다.
- 임대인은 임차인의 전세자금 대출 및 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조하며, 대출상환 및 부대비용은 임차인이 부담한다.
- 임차인이 목적물에 입주하기 전일까지의 공과금 및 관리비는 임대인이 정산한다.
- 현 목적물 기본시설 상태를 기준으로 임대하며, 목적물의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하고 소모성 부분과 고의 과실로 파손한 부분은 임차인이 원상 복구한다. (단, 자연 노후는 제외한다.)
- 임대인은 별도의 사전 협의가 없는 경우, 임대계약 만료 시 새 임대차 여부와 관계없이 임대차보증금을 즉시 임차인에게 반환한다.
- 기타 사항은 부동산 관례에 따른다.
4. 임대인 및 임차인
주민등록상 거주하고 있는 주소를 작성하시면 됩니다. 이 과정에서 서로의 신분증을 확인하게 됩니다. 건물 소유자의 경우에 등기부등본상의 주소지와 일치하는지 확인할 수 있습니다. 작성 과정에서 오타가 나거나 잘못 기입했다면 새로운 계약서에 옮겨 적거나 선으로 긋고 서명 후, 수정 내용을 기입하는 방법이 있습니다.
다만, 계약서인 만큼 새롭게 작성하시는 것을 권장합니다. 계약이 완료되었다면 이후 전입신고와 확정일자를 진행할 텐데, 이 과정에서 잘못된 내용이 있다면 계약서를 수정해야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다.
5. 부동산 계약 간인 찍는 법
간인間印
계약서나 약정서 등 하나의 서류가 여러 장인 때에 그 용지가 서로 이어졌다는 것을 확인하기 위하여 앞장의 뒷면과 뒷장의 앞면을 만나게 하여 그 사이에 각 장마다 도장의 반분이 찍히도록 도장을 누르는 일을 말한다. 입찰서, 공탁서, 신청서 등 각종 서류가 두 장 이상일 경우 간인을 찍어야 한다.
계약서가 여러장일 경우에는 반드시 간인을 해야 합니다.
부동산 임대차 계약서 양식 다운로드
부동산 임대차계약서(일반)과 부동산 임대차계약서(직거래) 용도로 구별되어 있습니다. 민법 제 8 조와 제 9조 및 개업공인중개사 작성 부분이 제외된 양식입니다. 임대차계약서를 작성할 때는 계약서 작성을 위해 나온 사람이 부동산 등기부등본상 소유자와 동일한 지 반드시 확인해야 합니다.
또한, 대부분의 내용은 부동산 등기부등본과 비교 대조하여 빠짐없이 정확하게 기재되어 있는지 여러번 확인이 필요합니다. 처음 작성할 때 꼼꼼하게 작성한다면 추후 분쟁을 사전에 예방할 수 있을 것입니다.
부동산 매매계약서의 경우에는 매수인용 매도인용을 구분해서 사용하시면 됩니다.
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